Duda ganancia patrimonial vivienda habitual

Me he encontrado un ejercicio sobre tributación por IRPF sobre ganancia patrimonial.

Vivienda comprada en 2021 de obra nueva escriturado por 190.000  IVA del 10% 19.000. Hipoteca pendiente de 160.000. 
Y venta en 2023 por 250.000
Mi duda surge en que he visto que solo se considera ganancia sobre el resto que queda de libre de la hipoteca y en otros sitios que la ganancia sería sobre la plusvalía de la venta. Entonces que se considera ganancia los 90.000 que sobran de la hipoteca o los 41.000 menos los gastos de notaría que son 1000, más 5.000 de la inmobiliaria. 

Muchas gracias. 

V adquisición = 190.000 + 19.000 de IVA + 1.000 notario = 210.000 euros
V transmisión = 250.000 euros - 5.000 euros de inmobiliaria = 245.000 euros

GP = 35.000 euros. 

Otra cosa es el importe que hay que reinvertir para que la GP obtenida esté exenta. 
Ese importe a reinvertir es de 245.000 - 160.000 euros de la hipoteca pendiente. 
Vamos que hay que comprar una nueva vivienda que cueste al menos 85.000 euros para que los 35.000 euros de GP estén exentos. 


 

Muchas gracias por su respuesta. Y una duda que me surge ahora con esta respuesta es si ese desembolso tiene que ser íntegro o se podría pedir una nueva hipoteca sobre una vivienda de más de 85.000 y aunque este hipotecada se consideraría exenta esa ganancia o no se podría pedir hipoteca para que sea exento esa ganancia.

Muchas gracias por su tiempo.

Según el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento de IRPF "cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión".

En este caso sería 250.000 - 160.000 = 90.000 euros

white92 wrote:

Muchas gracias por su respuesta. Y una duda que me surge ahora con esta respuesta es si ese desembolso tiene que ser íntegro o se podría pedir una nueva hipoteca sobre una vivienda de más de 85.000 y aunque este hipotecada se consideraría exenta esa ganancia o no se podría pedir hipoteca para que sea exento esa ganancia.

Muchas gracias por su tiempo.

Podrías pedir otra hipoteca, no influye en la exención de la ganancia patrimonial 

Tengo q reinvertir todo el importe obtenido en la venta para que la ganancia estè exenta, con independencia del importe que financie con la nueva adquisición

velma wrote:

Tengo q reinvertir todo el importe obtenido en la venta para que la ganancia estè exenta, con independencia del importe que financie con la nueva adquisición

Sí, incluso aunque todo estuviera financiado habría exención por reinversión

Cabe destacar que también existe exención parcial, es decir no tienes por que reinvertir, en este caso 85.000 euros para disfrutar de algún tipo de exención. Si en la nueva casa inviertes solo 70.000 euros, estaría exenta la parte proporcional de la GP y tributaria el resto. Es decir (70.000 : 85.000) x 100 = 82% de la GP estaría exento, y el resto (18%) tributaría --> 82% de 35.000 = 28.700 euros exentos y 6.300 euros tributarían.

De hecho pienso q si sale un ejercicio práctico en el tercero relacionado con este tema será con exención parcial para q tengas q hacer los cálculos

velma wrote:

De hecho pienso q si sale un ejercicio práctico en el tercero relacionado con este tema será con exención parcial para q tengas q hacer los cálculos

Sí miras el examen de thac del año pasado, hay un ejercicio de eso.

Saludos